Die Jahre 2011 bis 2022 waren für Immobilienkäufer geradezu paradiesisch. Die Bauzinsen lagen auf einem extrem niedrigen Niveau, so dass sich immer mehr Menschen den Kauf oder Bau einer Immobilie leisten konnten. Seit Anfang 2022 geht es mit den Bauzinsen jedoch deutlich bergauf. Doch was bedeutet das für Käufer? Ist eine Immobilie überhaupt noch erschwinglich und wenn ja, was sollten Interessenten heute beachten?
Wie steht es um die Bauzinsen?
Insgesamt sind die Zinsen für die Hauserwerb Finanzierung seit Anfang 2022 laut FMH-Finanzberatung von 1,91 auf durchschnittlich über 3,82 % gestiegen. Doch was bedeutet das im Einzelnen?
Hier ein kleines Beispiel:
Ein Baudarlehen über 200.000 Euro mit einer anfänglichen Tilgung von 2% hätte im Januar 2022 binnen 10 Jahren Zinskosten von 34.163 Euro verursacht. Das gleiche Darlehen würde nach Abschluss im Februar 2023 ca. 67.779 Euro an Zinsen mit sich bringen. Eine enorme Kostensteigerung.
Doch es gibt zumindest einen kleinen Lichtblick: Die Bankenkrise hat zuletzt dafür gesorgt, dass die durchschnittlichen Hypothekenzinsen leicht abgesunken sind. Ob dies an der grundsätzlichen Richtung der Bauzinsen etwas ändert, bleibt noch abzuwarten.
Was sollten Immobilienkäufer bei ihrer Baufinanzierung beachten?
Wer aktuell eine Hauserwerb Finanzierung nutzen möchte, sollte einige Punkte im Blick behalten, um am Ende eine erschwingliche Lösung nutzen zu können:
1. Beim Wunschobjekt realistisch bleiben
Auch wenn wir oft ganz bestimmte Vorstellungen von unserer Traumimmobilie haben, sollte die Marktrealität immer eine gewisse Rolle spielen. Fest steht: Die Immobilienpreise sind in den letzten 10 Jahren deutlich angestiegen. Auch wenn es zuletzt leichte Preiskorrekturen gab, müssen Interessenten für ein Objekt immer noch hohe Preise einkalkulieren.
Aus diesem Grund sind folgende Gedanken bei der Wahl einer Immobilie sinnvoll:
- Gibt es ein vergleichbares Objekt auch in einer etwas günstigeren Lage?
- Darf die Immobilie eventuell etwas kleiner sein als zunächst geplant?
- Lässt sich der eigene Immobilientraum mit einem etwas weniger gut ausgestatteten Objekt erfüllen?
2. Baufinanzierungen unbedingt vergleichen
Bei einem Baukredit geht es fast immer um sechsstellige Summen und Zeiträume von 10 bis 30 Jahren. Aus diesem Grund wirkt sich jedes Zehntel Prozent Zinseinsparung deutlich aus.
Ein Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote gehört daher fast schon zum Pflichtprogramm. Auf diese Weise lassen sich vorher die gewünschten Modalitäten (Zinsbindung, Sonderleistungen) festlegen. Auf Basis dieser „Wunschliste“ geben Vergleichsrechner die jeweils günstigsten Finanzierungen aus.
3. Bei den Sonderleistungen genau hinschauen
Neben einem reinen Zinsvergleich ist es ebenfalls wichtig, sich die Sonderleistungen einer Baufinanzierung genau anzuschauen. Dazu gehören unter anderem:
- Bereitstellungsfreie Zeit: Bei einem Hausbau wird die Finanzierungssumme in Tranchen vom Konto abgehoben, um damit Bauunternehmen zu bezahlen. Bis zur Abhebung stellt die Bank den Betrag bereit, verlangt dafür mitunter jedoch Bereitstellungszinsen. Die bereitstellungsfreie Zeit (oft 6-12 Monate) beschreibt den Zeitraum, bis zu dem keine Zinsen verlangt werden.
- Sondertilgungsoption: Sondertilgungen erlauben es Kreditnehmern, neben der vereinbarten Tilgung weitere Tilgungen zu leisten. Diese senken die Restschuld und damit die Zinsbelastung. Gängige Sondertilgungsoptionen liegen bei 5% der Restschuld pro Jahr.
Interessenten sollten genau überlegen, was sie davon wirklich benötigen. Der Grund: Sonderleistungen werden oft mit einem Zinsaufschlag versehen. Besteht jedoch kein Bedarf, lassen sich diese streichen und damit die effektiven Zinsen unter Umständen noch senken.
4. Anfängliche Tilgung sinnvoll wählen
Die anfängliche Tilgung bestimmt, welcher Prozentsatz der Kreditsumme im ersten Jahr getilgt wird. Gängig sind hier Werte von 1-3%. Kreditnehmer bezahlen dabei die Tilgung plus die Zinskosten in einer gleichbleibenden monatlichen Rate. Da die Restschuld durch Tilgungen im Zeitverlauf stetig sinkt, sinken auch die Zinskosten. Dies führt automatisch zu einer Erhöhung der Tilgung um den eingesparten Betrag.
Bei der anfänglichen Tilgung gilt: Je höher, desto eher sind Kreditnehmer schuldenfrei und desto geringer fallen die gesamten Zinkosten aus. Aber die Rate muss dabei auch bezahlbar bleiben. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, vorher genau auszurechnen, welche Summe gestemmt werden kann. Ein Sicherheitspuffer hilft dabei, später auch auf finanzielle Überraschungen reagieren zu können.
Fazit: Das Beste aus der Situation machen
Unter dem Strich lässt sich festhalten, dass der Traum vom Eigenheim auch heute nicht zwingend ausgeträumt ist. Die Rahmenbedingungen haben sich zwar verschlechtert, aber mit einer guten Planung lassen sich trotzdem noch erschwingliche Finanzierungsprojekte realisieren.